关于开发商0税发票,我找到了这样的答案

前段时间为了提取住房公积金,找开发商开了发票,开发商却只开了临时发票,发票税额是0 ,于是我们在群里讨论了关于零税发票和临时发票的问题,最后由欣001研究和解答这个问题。

 

 

我们都知道,2020年国家降低了开发商的杠杆率,所以开发商手里都缺钱。这是一个伪前提。真正的前提是,钱在开发商手里,开发商可以用这些钱作为运营流水。作为个人也认为,在适当合理合法的情况下,把钱留在自己手里是最好的。

 

我们交的购房首付款和贷款,都是交给开发商的预收款。按照正常流程,购房者交完购房预收款之后,开发商就可以给购房者开具“购房预收房款发票”,因为是预收款,开的预收款发票,实际还没有缴税,所以开具的预收款发票是0税的。最终交易是需要缴税的,所以这张0税的发票是临时发票,最后需要换成含税发票的。

 

 

 

开发商开具预收款发票之后,次月需要按照《增值税预缴税款表》进行申报,并按规定预缴增值税。在交房时,按所售不动产全款开具增值税发票,按规定申报纳税。

 

如果开发商不开具预收款发票,就暂时不用预缴增值税,所以钱就可以暂时留在自己账户上——正所谓“家有余粮,心里不慌”。

 

开发商在交房前这样操作时没有太大问题的,因为开发商引用的是山东国税的答复:

 

一、关于房地产开发企业预收款开票问题

《营业税改征增值税试点实施办法》规定,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照 3% 的预征率预缴增值税。

营改增前,企业收到预收款后,开具由山东省地税局统一印制的收据,作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。该收据统一编号,管理上类似于发票,购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。

营改增后,为保证不影响购房者正常业务办理,允许房地产开发企业在收到预收款时,向购房者开具增值税普通发票,在开具增值税普通发票时暂选择 “零税率” 开票,在发票备注栏单独备注 “预收款”。开票金额为实际收到的预收款全款,待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。在申报当期增值税时,不再将已经预缴税款的预收款通过申报表进行体现,将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。

山东省《全面推开营改增试点政策指引》(一)中 “关于房地产开发企业预收款开票问题” 的指引同时废止。

四、关于房地产开发企业预收款范围问题

房地产开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款(含首付款、按揭款和尾款)和全款。诚意金、认筹金和订金不属于预收款。

 

 

开发商的操作就是:有需要预收款发票的就给开预收款发票,没有需要开预收款发票的就不开预收款发票,并延缓缴税(此处斜体为猜测)。

 

我们所说的正式发票、含税发票就是开发商开具的不动产销售发票。因为没有缴税,山东国税认为不冲红也可以,具体各市国税有具体规定。

 

不动产销售发票也就是正式发票,交房之后就可以领了,当然开发商耍赖皮另说。(购房合同约定,开发商730日内准备好办证手续就不算违约)。

 

 

 

 

契税去哪里缴纳:

 

山东税务 12366(济南)中心回复:根据《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第 224 号)第八条规定,契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。第九条规定,纳税人应当自纳税义务发生之日起 10 日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

 

一般是开发商通知,接到开发商的办证通知后,要前往开发商处领取业务编号与相关资料 (房屋分户平面图纸、购房发票、房屋移交协议书、购房合同等),然后预约现场交契税或者网上办契税。

 

所以中新国际城的业主们还得等开发商开正式发票(购房发票)等资料。

 

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